Confira algumas dicas de como declarar fundos imobiliários no seu Imposto de Renda e entenda porque essa prestação de contas deve ser feita

Se você chegou até aqui, provavelmente aproveitou o crescimento do mercado de Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs), certo? A propósito, depois de adquirir cotas dos ativos disponíveis, fica a questão: como declarar os fundos imobiliários em seu Imposto de Renda (IR)?

Os FIIs são ativos de renda variável que aplicam recursos financeiros de investidores em projetos imobiliários, sejam casas próprias, prédios comerciais, terrenos, entre outros. E é por isso que esse investimento deve ser declarado em seu IR, assim como qualquer outro ativo negociado na Bolsa de Valores.

Esse tipo de investimento é muito procurado pelos investidores por ser isento das tributações do IR. Mas, lembre-se: o fato deste ser isento do pagamento de impostos, não significa que não precisam ser declarados, mesmo que não haja alíquotas a ser cobradas.

Muito pelo contrário, já que o decreto nº 9580 estabelece tal obrigatoriedade. Segundo a lei,  “qualquer operação de compra ou venda realizada no mercado financeiro obriga o preenchimento e envio da declaração anual do Imposto de Renda, sob pena de complicações com a Receita Federal.” 

Então, no artigo de hoje, vamos te ensinar como declarar fundos imobiliários, bens e direitos. Além disso, responderemos algumas das perguntas mais frequentes sobre a declaração de rendimento do fundo imobiliário, e outros pontos importantes deste assunto. Vamos lá?

IR nos fundos imobiliários

Já ficou claro que seus rendimentos conseguidos por meio de fundos imobiliários, apesar de isentos de tributação, devem ser obrigatoriamente declarados, certo? Agora, vamos entender como esse sistema de conferência funciona e quais rendimentos podem ou não ser tributáveis. Como assim? A gente explica.

O Imposto de Renda recai sobre os FIIs apenas quando há ganho líquido sobre a venda de cotas, sendo acrescido o valor de 20% sobre a valorização desse ativo. Essa porcentagem é padronizada para qualquer ganho líquido imobiliário e só é permitida a isenção desta taxa quando a venda não ultrapassa o valor de R$ 20 mil por mês.

Falando de maneira direta, para a Receita Federal funciona o sistema de: vendeu, pagou! Para ficar ainda mais claro o processo de como declarar rendimentos de fundos imobiliários, vamos te dar dois exemplos, sendo que um deles é tributável e o outro, não. Confira!

1. Proventos de fundos imobiliários

Este é um caso em que os valores não são tributáveis. Basicamente, é quando você adquire uma cota de fundo imobiliário e precisa, obrigatoriamente, gastar grande parte da receita com locação de imóveis para os acionistas ou para si próprio. Então, mesmo que tenha adquirido essa cota e repassado adiante, deve ter recebido algum tipo de provento.

Essas movimentações precisam ser declaradas, uma a uma, no formato de demonstrativo em seu IR pela corretora de valores ou instituição responsável por administrar o fundo. Entretanto, não são valores tributáveis. 

2. Ganho de capital

Em contrapartida, se você comprou e vendeu cotas de fundos imobiliários, a coisa muda de figura. Além de ser obrigado a declarar esses valores no IR, tendo lucro ou não, estes estarão sujeitos à tributação, na maioria dos casos. A não ser que você não tenha tido ganhos com a venda destas cotas.

Esses valores são calculados por conta própria ou por um profissional contratado para isto. E, caso os ganhos tenham sido altos, seu rendimento será submetido a uma alíquota de 20% de IR.

Passo a passo: como declarar fundos imobiliários no IR?

Para entender na prática, vamos mostrar o passo a passo de como declarar seus rendimentos de fundos imobiliários comuns. E, também, abordaremos como declarar fundos imobiliários em bens e direitos. Confira!

Passo 1: Declarar rendimentos isentos (não tributáveis)

São 7 etapas para essa declaração:

  • no Programa Gerador do Imposto de Renda, entre no ano-exercício da declaração;
  • abra a ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”;
  • escolha a opção 26 – outros;
  • insira os dados que são pedidos (nome e CNPJ);
  • coloque o FII na descrição;
  • descreva todos os valores recebidos durante o ano-calendário que está descrito;
  • vá repetindo a operação até que todos os rendimentos isentos estejam incluídos.

Passo 2: Apontar os ganhos e prejuízos de capital

Para demonstrar o retorno positivo ou negativo, siga essas etapas:

  • também no Programa Gerador do IR, selecione a ficha “Renda Variável”;
  • escolha a opção “Operações de Fundos de Investimento Imobiliário”;
  • selecione o mês em que a operação foi realizada;
  • informe os ganhos líquidos recebidos ou o prejuízo das vendas do FII;
  • no campo “Imposto Pago”, coloque o valor recolhido no momento da venda;
  • vá repetindo a operação até incluir todas as negociações realizadas no mês do ano-calendário;
  • caso tenham acontecido alienações de FIIs em alguns meses, deixe este campo zerado.

Passo 3: Apresente o saldo dos FIIs em Bens e Direitos

Por fim, essas são as etapas para descobrir como declarar fundos imobiliários, bens e direitos:

  • ainda no Programa Gerador do IR, selecione a ficha “Bens e Direitos”;
  • escolha o código 73, de nome “Fundos de Investimento Imobiliário”;
  • preencha os dados solicitados (nome, CNPJ do fundo e quantas cotas serão apresentadas);
  • discrimine os valores no campo “Situação”, nas datas específicas;
  • repita a operação até que todos os FIIs disponíveis estejam incluídos.

4 dúvidas frequentes sobre a declaração de IR

A seguir, esclarecemos algumas dúvidas rápidas que podem complementar o seu aprendizado sobre como declarar fundos imobiliários. Afinal, questionamentos além dos que foram abordados no artigo podem surgir sobre o tema, então, vamos a mais alguns esclarecimentos.

1. Qual o prazo de pagamento do DARF?

O DARF, Documento de Arrecadação de Receitas Federais, é  emitido pelo Ministério da Fazenda e  Secretaria da Receita Federal para cobrar os tributos administrados por esses órgãos. Esse documento precisa ser pago até o último dia útil do mês seguinte às operações.

Por exemplo, digamos que sua venda de FII tenha acontecido em novembro de 2022. No caso, você terá até dezembro do mesmo ano para realizar o pagamento do DARF, ok?

2. E se eu não pagar o DARF, o que acontece?

Neste caso, você será multado por essa negligência. É importante se atentar a esse prazo e manter uma boa relação com a Receita Federal. Atrasar pagamentos, com certeza, não é uma boa opção, porque, além da multa, juros serão acrescidos a esse valor, à medida que o prazo de pagamento se alonga.

3. Como funciona a isenção para vendas até R$ 20 mil?

Na verdade, como foi falado um pouco no artigo, os fundos de investimentos imobiliários são considerados rendimentos tributáveis, independente do valor que eles tenham. Portanto, mesmo empreendimentos que sejam vendidos até 20 mil reais, podem sim ser tributáveis.

4. Devo declarar ações de FIIs mesmo que elas sejam de valor baixo?

A resposta é sim, todas as suas operações devem ser registradas no programa da Receita Federal, independente de qual seja o valor.

Não se esqueça de declarar seus fundos imobiliários no IR

Ficou mais fácil de entender como declarar fundos imobiliários, não é? Muitas vezes, os investidores acabam se esquecendo de apresentar seus rendimentos dos FIIs, o que pode trazer problemas sérios com a Receita Federal. Mas, com essas dicas, você vai conseguir estar em dia com o leão.

Então, vamos recapitular os pontos principais abordados no artigo de hoje sobre como declarar fundos imobiliários:

  • rendimentos conseguidos por meio de fundos imobiliários devem ser obrigatoriamente declarados;
  • Imposto de Renda recai sobre os FIIs apenas quando há ganho líquido sobre a venda de cotas;
  • existem sim rendimentos que não são tributáveis;
  • o pagamento do DARF é extremamente importante;
  • toda ação de FII deve ser declarada no IR, independente dos valores.

Se você ainda tem dúvidas sobre como funciona o sistema de declaração do Imposto de Renda, nós te ajudamos nisso. Aqui abaixo, deixamos um conteúdo especial para que você possa aprender ainda mais sobre a prestação de contas para a Receita Federal.

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